英国地产：回暖在即

BRITISH PROPERTY: GET WARM AGAIN SOON AFTER A COLD SPELL

文/Linda

The room rate in London began to get in a fever and had kept the high level for about ten years, the seething scene, become mild until the subprime crisis exploded. At present, the British property get warm again soon after a cold spell, thus investing in the British property is a considerable way of investment.

英国谚语: “一个人的房子，一个人的城堡。” 这谚语的意思是‘一个人的家就是他的城堡’，可见英国人对房产的重视程度。虽然近年抵英华人越来越多，但英国的房产投资在刚开始时并没有倍受关注。 自九十年代中期开始，伦敦的房价开始“发烧”并且持续了10年多，房价门槛也变得越来越高。房价带动租金连续不断地上涨，这一火热的场面，直到次贷危机爆发，才有所平缓。目前，英国地产回暖在即，在英投资地产，不失为可以考虑的投资手段之一。有必要指出的是，海外华人到英国投资，伦敦必是首选之一。 伦敦作为美国和欧洲等西方社会的交汇地，2012年夏季奥运会的主办城市，有着很大的购买需求力。再加上英镑又是一个相当稳健的货币，英国政治稳定，这些也是投资英国房地产的有利条件。

住宅市场回暖指日可待

英国的房地产市场需求一度很旺盛。截至2001年底，英国自己拥有房产的人已接近70%。由于乡村地区农场主的土地相对固定，祖辈定居，买卖的很少，英国的房地产市场主要集中在城市和城郊。繁荣了十余年的英国房地产行业，在次贷危机爆发后，信贷紧缩，贷款者难以承受高利率借款成本，同时英国主要贷款银行不断调高贷款利率，同时提高首付比率，加之通胀压力显现，房屋贷款者还款压力增加，房价下跌成为必然趋势。2008年初，英国一房产专业网站报告称，一栋普通住宅2007年10月平均报价为24.16万英镑，但仅仅3个月过后，已降至23.04万英镑，跌幅近５％。报告称，房价下降使英格兰一些地区遭受重创，最严重的当属东米德兰兹，但伦敦和北部地区房价仍在上涨。

尽管如此，利好消息是，2009年过半之后，英国地产止跌的征兆已经开始出现。英格兰银行近日公布数字显示，５月英国新批抵押房贷约4.34万份，环比略增0.5％，虽低于市场预期的4.6万份，但该指标已连续走高４个月——这是英国房地产市场逐步回暖的积极迹象。为缓解信贷市场紧张局面，鼓励银行放贷，英格兰银行跟推出“量化宽松”货币政策。

另一积极信号是，英国房地产研究机构HOMTRACK近期的月度调查报告说，６月英国房价比去年同期下降了8.7％，跌幅低于前一个月的9.6％。尽管英国房价下跌已连续３个月，但是跌幅越来越小，因为房屋供应不足和需求上升促使英国房价企稳，过去６个月期间，房屋需求量增加了36%，但可供销售的房屋数量仅上升6.4%——这其中释放出的积极信号可被视为市场即将回暖的征兆之一。

政策鼓励是刺激英国房地产需求的主要因素。自从撒切尔政府开始对经济实行大规模私有化的宏观政策以来，英国原先由政府向低收入家庭提供的公房被纳入私有化范畴，其后的历届政府都采取了鼓励买房的政策。在这个过程中，任何租户，无论是低收入家庭，还是外国人员，只要租住达到一定年限，都可向英国的半官方机构——房屋管理委员会提出申请，经审核符合条件后即可按比市场便宜40%到50%的价格购买，房子也就从公房变为私房。这些政策优惠，为英国房地产回暖提供了基础，同时，也为准备在英国地产开始回暖时进行投资的外国人提供了较具诱惑力的条件。

伦敦豪宅价格不降反升

一方面是英国住宅价格开始慢慢回暖，另一方面，英国的豪宅价格不降反升。2008年第一季度英国平均民房价格下滑1.7%，全年预计下滑4%，但高级住宅房价却不断上扬。受到拥有大量现金的国际买家支持，英国高级豪宅前景依然强劲。今年一季度伦敦400万英镑均价的住宅增长1.7%，伦敦外围增长2.2%。超过1000万镑的超级豪宅销售较一年前劲升40%。这一切都决定了高级住所稳定的升值前景。英国莱坊住宅研究部主管莱恩•贝利表示，超级豪宅的升势将会持续强劲，预料价格可上升５％至10％。莱恩•贝利指出，虽然市场对豪宅畅销的局面是否能一直维持下去存有疑问，但豪宅成交量仍然维持在低水平就是最好的证明。事实上，只须有少量富豪买家就足以支持豪宅的价格，而日趋国际化的买家一直支持着英国豪宅市场。根据英国着名物业公司公布的《2007年度财富报告》，在全球70个城市中，英国伦敦的豪宅价格最昂贵，拥有的豪宅也是全球最多，平均每平方米售价高达40万元。

在英国的顶级住所市场上，来自俄罗斯的买家最为活跃，此外，哈萨克斯坦及中东等产油国及其他富有国家的富翁对英国豪宅的需求也很大。原因有多种，虽然次贷危机对这些国家经济的影响轻微，但也令富豪担心经济动荡带来不利因素，于是选择投入伦敦住宅市场，分散投资以增加安全感。另外，拥有天价豪宅的城市通常都是“避税天堂”，伦敦也不例外，它有一个很大的特点：税率低，资金流动自由，又属于离岸金融中心，因此吸引了大量外国人前来投资房地产。最后，外国人到英国买房还有个好处：如果业主购买住房的价值超过200万英镑，就可以申请长期居留。
小贴士

投资英国房产具体收费标准及路径
 
律师费：大约750英镑左右，取决于不同律师事务所收费；房屋检查费：100-250英镑左右，取决于不同的住宅区政府；房屋评估费：由基本的300-400英镑的买家评估, 到700-800英镑的结构评估不等. 建议对50年楼龄以上的做结构评估；土地注册费：150英镑左右。印花税：对房价为12.5万以下不收取，12.5万到25万英镑收取1 %，25万到50万英镑收取3%，50万英镑或以上收取4 %；银行贷款费：(通常只对只开放给英国本土工作人士) 如果直接能从银行申请到贷款，通常是免费，但最高上限通常为工资年薪的3.5倍。　　

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