“旅游地产主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、分权度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。”上海坤一投资有限公司董事长刘春介绍说。
“嫁接圈地”，旅游地产的乱象
在火爆的市场中，旅游地产的问题不断暴露：产业资金链脆弱、同质化风险加剧，一些企业甚至“挂羊头卖狗肉”，以旅游地产之名，开发房地产。
此前，一连串的针对房地产市场的调控政策出台后，“地难批，税增高”成为各开发商普遍面临的难题。但若通过旅游地产“嫁接圈地”，不仅可更为顺利地拿到地，还能降低购买土地的成本。
有媒体在2012年曾披露过某券商的研究报告，“一家知名地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，远低于130万元/亩至150万元/亩的土地市场价；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。”
刘春告诉记者，旅游地产项目之所以拿地价格较低，是因为地方政府普遍认为，旅游地产开发商不仅会帮助政府发展当地旅游业，还会配套医院、养老院、疗养院等，带动当地经济社会全面发展。
面对旅游地产“嫁接圈地”的质疑，业内人士并不讳言，“在旅游地产没有真正成熟时，开发商是以旅游地产的名义圈地，圈地之后就按常规的住宅销售模式运作。”杭州领地房地产管理咨询公司总经理苇愔对记者说。
除了怀疑开发商借机圈地的动机外，也有人怀疑旅游地产的热潮仅仅是另一种方式的炒房，与真正的文化产业并无关系。业内人士认为，国内的旅游地产更注重地产，忽略了旅游，所以只有调整产业结构，才能有新的商机。
结构调整势在必行
苇愔认为，除各实力雄厚的地产企业入驻外，互联网经济的兴起也带来了消费观念的改变。在基础设施上，如今的网络更加畅通，信息分享机制完整，消费者可以通过像携程、艺龙等线上平台选择合适的价格。
在此背景下，苇愔认为目前的旅游地产不单是要卖楼，更重要的是要在后续服务模式上做出调整。她认为目前该行业最大的问题是没有把旅行社、酒店、交通、医疗、娱乐等各行业打通，在这个跨界的行业中，无法共享各个行业的资源。
“这不是单纯的房地产概念，你不能把它看做是一个常规性的住宅项目去运作。”苇愔说。她解释说：“与此关联度最密切的就是酒店业，它将因此迎来革命性调整——改变以前酒店业重资产的运营方式，因为以前酒店的重资产结构导致庞大的融资成本，在这个前提下，酒店客房价格很难下降。”
如果开发商们大举进驻，可以为酒店减轻融资负担，让酒店将精力投放到服务内容上来，消费者的出行会更加省钱、方便。她认为：“如果旅游地产能够与酒店业、旅游、娱乐等行业深度整合，建立新的模式，就远远超出了度假区的概念，从这个维度来看，旅游地产还有长足的发展空间。”
分权度假，销售模式的转型
随着中国逐步进入老龄化社会，一些老人开始在环境好的地方购房疗养，成为旅游地产的主力消费者。
苇愔做过大量的调查后发现，中国很多老人有一个根深蒂固的思维，都会选择在故土固定性居住，即使在异地置业，每年最多只去住一两个月。
“很多所谓的旅游地产，售出的公寓或度假住宅大都是自用的，一年最多也就去一两次，其他时间都是空置的。自用型的度假物业如能成为经营性的物业，这样的旅游地产才是真正的旅游地产。”针对这类现象，知名房地产专家韩世同评价说，“如果要你买一间病房才可以住院，相信很多人会拒绝；但人们却会为一年也去不了几次的度假而买一套房。这种购房如果是投资性而不是自住自用的还可以理解，否则就有些匪夷所思。”
苇愔告诉记者，“像候鸟型的老人们可以不用买一栋房子，而是用相对低廉的价格取得使用权，地产商需要做的是加强医疗、娱乐等配套服务，这样的模式才会形成良性发展。”
这个思路也被温州商人刘春认可，刘春曾于2010年底出任桐乡濮院国际童装城专业市场项目的总负责人，在商业地产领域有10多年的经历。
刘春所倡导的销售模式是分权度假。她向记者介绍说，“分权度假指的是把度假村的一间客房分成若干产权卖给客户，客户可以每年到度假村享受一定免费的住宿度假方式，还可以通过置换服务享受与其他地方酒店置换服务，实现低成本的旅游目的。”
几年前，中国曾从国外引入过分时度假的概念。分时度假就是把酒店或度假村客房的使用权分成若干周期出售给会员。分时度假引入中国时走了国际高端路线，一个份额的价格在20万~30万元左右，由于价格高昂，再加上一些具体操作的公司信誉度不高，这一销售模式被引进中国后“变了味”。
刘春所提倡的分权度假，与分时度假最大的不同是，分权度假的消费者可以获得产权证。比如，把一份度假公寓或者别墅的产权平均拆成10份，消费者通过购买其中的一份获得十分之一的产权，可以获得在其连锁酒店内消费，并可获得物业升值带来的收益。
苇愔认为，分权度假的模式对于中国的旅游地产来说，有着真实的客户需求，但需要从开发商到酒店、旅行社等配套的服务体系更加健全和完善，“各个行业之间如果能协作共赢，就可以为客户提供更方便的旅游方式，也可为投资者在炒房外提供另一条理财通道。”
